A Reforma Tributária que começou a ser implementada no Brasil em 2026 traz mudanças importantes na maneira como tributos incidem sobre bens e serviços, e isso inclui os alugueis de imóveis — tanto residenciais quanto comerciais. Entender o que está por trás dessas novidades é essencial para proprietários, locatários e contadores que lidam com contratos de locação.

📌 O que está mudando com a Reforma Tributária?

A reforma alterou o sistema de tributos sobre o consumo no país por meio da Emenda Constitucional nº 132/2023 e da Lei Complementar nº 214/2025, substituindo gradualmente tributos antigos como ICMS, ISS, PIS e Cofins por um modelo mais simplificado com dois novos tributos: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).

Esses impostos serão aplicados de forma progressiva até 2033, com fases de adaptação para que empresas e contribuintes possam se ajustar sem grandes impactos imediatos.

🔍 E os aluguéis?

📍 Tributação direta sobre aluguel

Antes da reforma, os rendimentos de aluguel já eram tributados pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) quando recebidos por pessoas físicas, por meio do chamado carnê-leão. A reforma não cria um “imposto novo” específico para aluguel — o que muda é que aluguel passa a ser incluído no cálculo de tributos sobre consumo, o que pode alterar o custo fiscal sobre esse tipo de renda ao longo do tempo.

Na prática, isso significa que os rendimentos de aluguel que atualmente só sofrem IRPF poderão, a partir de 2027 e nos anos seguintes, estar sujeitos a CBS e IBS, conforme etapas de implementação do novo sistema tributário.

📍 Redutores e transição

Um ponto importante é que, no caso de contratos de locação, o novo sistema prevê reduções na base de cálculo dos tributos. Por exemplo, o IBS e a CBS sobre aluguéis tendem a contar com redução de 70 % na base tributável, mitigando parte da carga fiscal e tornando a mudança mais suave. Além disso, contratos assinados antes de determinado prazo podem usufruir de regimes transitórios que mantêm tratamento similar ao antigo por um período maior.

📍 Emissão de nota fiscal

A partir de maio de 2026, muitos locadores que são considerados “contribuintes regulares” precisarão emitir nota fiscal eletrônica para aluguéis — algo que para boa parte dos proprietários ainda não era rotina. Essa obrigatoriedade não aumenta o imposto em si, mas exige organização fiscal e contábil que antes não era tão comum no setor imobiliário.

📈 Pode subir o preço dos aluguéis?

A resposta curta é: pode haver um impacto nos preços ao longo do tempo, mas não de forma imediata e automática.

🔹 Custos adicionais para proprietários: com a inclusão dos alugueis no sistema de CBS e IBS e a necessidade de emissão de notas fiscais, muitos proprietários podem enfrentar custos adicionais de contabilidade e conformidade.
🔹 Repasses ao locatário: em alguns casos, esses custos podem ser repassados ao locatário por meio de reajustes ou na composição de preços, especialmente em imóveis comerciais ou de temporada.
🔹 Alíquotas reduzidas e fases de teste: como parte do cronograma de implementação, 2026 ainda deve funcionar como uma fase de adaptação com alíquotas simbólicas e testes, o que tende a diminuir o impacto imediato no bolso do locatário.

🧠 O que proprietários e locatários precisam saber

✔️ Para proprietários

• Regularize a emissão de nota fiscal eletrônica para aluguel, mesmo em contratos residenciais;
• Revise sua contabilidade e sistemas fiscais para incluir os novos campos de CBS e IBS;
• Esteja atento às regras de transição e reduções previstas, que podem evitar aumento desnecessário de custos;

✔️ Para locatários

• Mudanças na tributação podem impactar preços ao longo de alguns anos, mas não necessariamente trarão reajuste instantâneo;
• Entenda que aumento de custos para o locador pode sim influenciar negociações de preço e reajustes em contratos;

A Reforma Tributária não cria um novo imposto específico sobre os aluguéis, mas transforma a forma como essa renda é tributada dentro do sistema de consumo brasileiro. A inclusão do aluguel no cálculo de tributos como CBS e IBS, a necessidade de emissão de nota fiscal e as fases de adaptação do novo modelo exigem atenção e organização, tanto de quem aluga quanto de quem paga aluguel.

Enquanto parte dos efeitos será sentida ao longo dos próximos anos, o importante agora é se preparar: revisar contratos, ajustar sistemas fiscais e contar com orientação contábil para evitar surpresas e aproveitar regimes de redução ou transição quando possível.

Quer ajuda para entender como essa mudança pode impactar seus contratos de aluguel e sua contabilidade? A Fisco Assessoria está aqui para orientar você passo a passo!